Note : cet article invité a été rédigé par Julien du blog “parkinggarage.fr” où il partage ses nombreux investissements locatifs qui donne de bonnes performances.

Alexandre m’a contacté il y a quelques semaines, car il vient d’acheter un parking. Il m’a questionné sur les documents qu’il peut demander à son futur locataire (bulletins de salaire…). Nous avons discuté et décidé d’écrire chacun un article pour le blog de l’autre. Je suis passionné par l’investissement dans les parkings et j’anime le blog Investir dans un parking ou un garage. Aujourd’hui, je vais partager avec toi mon expérience des parkings.

Mais avant cela, quelques mots sur mes investissements en Bourse

Sur les conseils de mon père, qui n’y connait rien en bourse (première erreur), j’ai acheté une centaine d’actions Eurotunnel il y a 15 ans avec mon salaire de l’été. A un euro l’action, elle ne pouvait que monter. J’ai attendu 12 ans et j’ai revendu ces actions à perte (deuxième erreur, j’aurais dû les garder).

En août 2001, j’ai investi dans des SICAV Elanciel France de la Poste. J’avais 17 ans, une sérieuse volonté d’investir, mais je ne m’y connaissais pas plus que deux ans plus tôt. J’ai choisi le produit en fonction de la jolie courbe de croissance présentée par mon banquier ;-). Avec les attentats du World Trade Center, les SICAV ont plongé. J’ai eu la chance de récupérer ma mise 5 ans plus tard. J’ai compris de ces investissements, qu’il fallait d’abord me former. Autrement, c’est comme jouer au casino.

Depuis, je n’ai pas investi un centime en Bourse. Je crois en ce support d’investissement, mais je n’ai pas eu le temps de me former. Mon chemin personnel m’a amené à investir dans les parkings ! Voici mon histoire et quelques conseils appris tout au long de la route.

Comment ai-je acheté mes premiers quatre garages ?

J’ai réalisé mon premier investissement immobilier à 27 ans. J’étais alors en train de créer mon entreprise dans la restauration rapide. C’est la perspective de toucher des loyers facilement qui m’a motivé. Gérer des parkings n’est pas très compliqué. Une fois les parkings achetés, il te suffit de vérifier que les loyers sont versés en début de mois, de mettre en location les garages après un départ. Pour le reste, je ne te cache pas qu’il faut changer une serrure de temps en temps. Dans tous les cas, ce sont des bricoles par rapport aux travaux dans un appartement. Acheter un parking et le louer est rentable car il y a peu d’entretien et que la loi est souple.

Mon premier lot de garages se situe à St Etienne. J’ai acheté ces 4 garages pour 10900 € frais de notaire inclus. Depuis que je suis propriétaire, je n’ai pas eu d’impayés, de vacances locatives ou de frais sur ces garages. Ils sont loués 40 € en moyenne. En une année, c’est près de 2000 € de loyers encaissés. C’est l’équivalent d’un mois de salaire entier, mais je n’ai pas travaillé plus de trois jours par an pour m’en occuper.

Satisfait de cet achat, j’ai ensuite acheté un second lot de garages. J’ai pris des risques, car acheter 50 garages dans une ville de 5000 habitants en Normandie n’est pas commun. Voilà ce qui m’a rassuré : les garages étaient déjà loués en grande partie. Même dans les zones rurales, les gens ont besoin de stocker des voitures, des affaires, des motos, etc etc… C’est surprenant, mais le besoin de stockage en France est fort.

Ma conviction est que cela s’accéléra dans les années à venir. Là encore, le côté financier de l’affaire est bon. J’ai encaissé 12000 € de loyers pour ma première année d’exploitation, pour 90 000 € investis.

L’art d’investir

Si je n’étais pas tombé sur un panneau “garage à vendre” en revenant d’une visite d’appartement, je n’aurais sans doute jamais investi dans un parking de ma vie ! Le hasard a bien fait les choses, mais il ne fait pas tout. Si les garages se sont trouvés sur ma route et que j’y ai prêté attention, c’est bien parce que je cherchais déjà à investir ! Focaliser ton attention sur des moyens d’investir est le meilleur moyen de trouver le bon véhicule d’investissement.

Je suis persuadé qu’avec une bonne stratégie, il est simple de gagner de l’argent que ce soit en bourse, dans l’immobilier, dans les SCPI, dans la location saisonnière ou autre. Quand je regarde le chemin parcouru depuis presque trois ans, je suis surpris. Un bien immobilier aussi simple qu’un parking ou un garage peut être complexe à analyser. J’ai consacré beaucoup de temps à me former et j’en apprends encore toutes les semaines.

Si j’ai un conseil à te donner pour finir, c’est de persévérer, mais pas n’importe comment. Il faut se spécialiser dans un domaine d’investissement avant d’en attaquer un autre ! Se diversifier trop tôt est une erreur car cela demande deux fois plus d’efforts pour se former et choisir ses investissements. Le risque d’erreur est plus important et les retours sur investissement seront probablement moins rentables.

Ton premier travail d’investisseur reste de choisir le véhicule qui te convient le mieux pour investir ton argent. Une fois ce véhicule choisi, il faut le faire rouler, apprendre à conduire, entretenir le véhicule et faire de la route. Acheter un second véhicule avant le passage de ces étapes n’est pas une bonne idée ! Mon véhicule est l’investissement dans les parkings et je compte bien l’utiliser encore longtemps !

Et pour vous, un investissement dans les garages et les parkings est-il rentable ? Et si oui, pourquoi ?