Aujourd’hui, je vais vous donner sept conseils pour bien investir dans l’immobilier.

On dit souvent qu’il faut diversifier son portefeuille actions, mais il faut aussi diversifier son patrimoine immobilier. En ce qui me concerne, je possède un garage, trois appartements (T1, T3 et T4) et ce sont les loyers qui viennent couvrir mes crédits et une partie des charges.

Cette année, j’allège mon “petit” parc immobilier en vendant le T4 et voici ci-dessous les résultats de ma vente.

7 erreurs à éviter pour VRAIMENT gagner de l’argent dans l’immobilier

Le bilan est catastrophique pour cet appartement :

Je précise que je l’ai acheté par le biais d’une SCI avec un copain (50% des parts chacun).

Nous l’avons acheté en 2006 à Tarbes dans les Hautes-Pyrénées à 92 000€ (frais de notaire inclus). Nous avons emprunté toute la somme.

Nous venons de signer le compromis de vente au prix de 75 000€ net vendeur.

Il nous reste à peu près 71 500€ de crédit à rembourser (50 000€ sur l’appart, 20 000€ sur les travaux, 1 500€ sur la chaudière).

J’ai mis 10 000€ de cash pour payer des travaux supplémentaires et mon associé également et tout cela pour le remettre à neuf.

Au final et 14 ans après l’avoir acheté, on a perdu pas mal d’argent dans cet investissement

Alors, quelles sont ces 7 erreurs à éviter ?

• Achetez votre bien tout près de chez vous

Vous avez quelques travaux de rafraichissement à faire dans votre appartement et celui-ci se trouve à 100 kms de chez vous.

Seulement voilà, rien que de penser que vous avez toute cette route à faire pendant plusieurs week-ends peut vous démoraliser.

Le mieux est d’acheter votre bien dans un périmètre qui ne dépasse pas 5 kms.

• Soyez intransigeant avec vos locataires (sans pitié)

Si vous pensez ne pas y arriver, alors vous devez confier tout de suite votre bien à une agence.

Un paiement prévu le 5 de chaque mois doit être respecté par le locataire. Si celui-ci se met à régler le loyer quand il le veut, alors il comprendra vite qu’il a la liberté de faire ce qu’il veut et un jour il se permettra de ne plus payer du tout.

Avec la crise, le nombre de locataires défaillants explose. Selon la Fnaim (fédération nationale de l’immobilier), 15% des propriétaires n’encaissent pas leurs loyers à l’heure.

• Assurez-vous que votre bien s’autofinance complètement ou presque

Le loyer doit couvrir votre crédit et vos charges (charges de copropriété, taxe foncière, assurances et divers travaux). Si ce n’est pas le cas, la colocation est peut-être la solution.

En effet, vous augmenterez les chances de vous autofinancer avec plusieurs petits loyers plutôt qu’un seul. Des formations existent pour se perfectionner dans cette stratégie comme dans la formation le coloctionneur

La location saisonnière peut aussi être une solution à étudier.

• Prenez une assurance des loyers impayés

Les assurances des loyers impayés offrent des garanties contre les loyers impayés, les frais d’expulsion, les dégradations, etc…

C”est dommage, car vous allez devoir payer quelques dizaines d’euros et cela viendra probablement diminuer votre rendement. Et on le sait, le problème des loyers impayés n’arrive que chez les autres !!!

Mais, le jour où vous serez confronté à ce genre de problème, vous ne pourrez pas enfoncer la porte de votre bien et menacer votre locataire de payer, car c’est interdit par la loi.

De plus vous êtes censé savoir que le locataire mauvais payeur ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale. La trêve hivernale est applicable chaque année, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

• Prenez le temps de bien faire votre état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux est une description aussi détaillée que possible de l’état du logement loué et de ses équipements. Ce descriptif doit être établi pièce après pièce et j’irai même jusqu’à dire centimètre carré par centimètre carré.

C’est une tâche plutôt ingrate pour la plupart d’entre nous, mais il faut prendre son mal en patience et consacrer plusieurs heures avec votre locataire pour faire l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En cas de dégâts dans votre appartement, votre compagnie d’assurance souhaitera avoir un état des lieux d’entrée de de sortie le plus précis possible, alors prenez votre temps même si cela dérange votre locataire ou même si cela ne vous plait pas trop. Soyez rigoureux et intransigeant !!!

• S’associer avec quelqu’un apporte des avantages, mais aussi des inconvénients

En s’associant avec un ami ou un membre de sa famille par le biais d’une SCI, cela nous permet entre autres chose de partager les tâches en ce qui concerne la gestion et les travaux éventuels du bien.

Vous vous engagez sur 10 ans,20 ans ou plus avec cette personne.

Notre situation privé, professionnelle et notre façon de voir les choses change et évolue avec le temps, alors soyez certain que c’est la bonne personne et que c’est quelqu’un de confiance.

Par exemple : 10 ans après avoir acheté le T4, la situation professionnelle de mon associé a changé. Aujourd’hui, il bosse 80h par semaine et moi je suis toujours à 35h. Autant vous dire qu’il n’a plus vraiment le temps de s’occuper de l’appartement et lorsqu’il a fallu faire de gros travaux dans l’appartement, il y a eu des tensions, des engueulades et notre relation n’est plus du tout la même qu’au début !!!

• Petites surfaces, petits soucis….

Dans un grand appartement, vous aurez moins de rotation des locataires que dans un studio.

Dans un studio, le public est plutôt du type “étudiant” et la rotation se fait en général tous les 2 ans. Les parents se portent caution et bien souvent, l’aide au logement apporte une sécurité dans le paiement de votre loyer.

Enfin, lorsque vous aurez à faire des travaux dans votre studio, ils seront plus faciles et plus rapides à faire que dans un T4.

Etudiez bien le marché de l’immobilier dans votre ville, pour savoir s’il est préférable d’investir dans de petites surfaces ou pas.

Conclusion

On ne peut pas être bon dans tous les domaines de l’investissement, alors il faut être un minimum passionné dans ce que l’on entreprend.

Oui, je suis passionné par la bourse et mes résultats sont là pour le démontrer, mais j’ai été très naïf dans la gestion de cet appartement. Heureusement qu’avec les autres (T1 et T3) cela se passe mieux.

Pour moi, celui qui gagne véritablement de l’argent dans l’immobilier, c’est celui qui achète un taudis et qui se fait lui-même TOUS les travaux (électricité, plomberie, gros œuvre, menuiserie, etc.…)

Il faut être bricoleur et avoir du temps pour le faire, mais au final on est certain d’en retire une belle plus-value.

Voyez-vous d’autres possibilités de gagner de l’argent dans l’immobilier ?

Et voyez-vous d’autres erreurs à ne pas commettre ?