Les traders qui gèrent un gros capital peuvent gagner facilement 5000,00€ en quelques minutes et inversement, tout perdre.
Pour ma part, j’ai préféré utiliser un autre outil d’investissement plus simple, moins stressant et qui donne une probabilité de gain de 100%.
On peut gagner de l’argent en Bourse, mais aussi…
Avec l’immobilier !
Ce n’est pas vraiment le thème de mon blog, mais lorsqu’il s’agit d’argent et lorsqu’il y a une telle opportunité sur le marché, je saute sur l’occasion pour que vous aussi, vous puissiez passer à l’action et profiter de cette aubaine.
Vous n’êtes pas sans savoir que les taux de crédit sont historiquement bas en ce moment. (source:meilleur taux.com)
Alors, si vous possédez des biens immobiliers depuis plusieurs années, je vous recommande vivement de négocier vos taux d’emprunt.
Aujourd’hui, je possède 3 appartements pour de l’investissement locatif.
| Type | Achat | Taux fixe | Durée restant dûe | Capital restant dû | Pénalité de rembt anticipé |
| T4 | 2007 | 4,00% | 168 mois | 71 340 € | oui |
| T2 | 2008 | 4,75% | 168 mois | 54 736 € | oui |
| Studio | 1999 | 5,45% | 15 mois | 3 566 € | oui |
La négociation avec le banquier
Hier, je suis allé voir mon banquier qui avait minutieusement étudié mon dossier, car je précise que mes 3 biens sont dans la même banque. L’entretien ne devait pas durer plus de 30 à 35 minutes pour des raisons professionnelles.
- Il commence par me parler du studio au taux fixe à 5,45% pour me dire rapidement que ce bien arrive à échéance en 2014 et qu’il est inutile de changer les modalités.
- Il enchaîne par le T4 au taux de 4,00%. A l’époque, je n’ai pas eu le courage ou la bonne idée de négocier la gratuité de la pénalité dans le cas où je ferais un remboursement anticipé. Cette pénalité s’élève à 3% du capital restant dû (71340€ x 3%) = 2140€. Il faut rajouter à cela les frais de dossier de 300€. Le banquier a estimé à juste raison que le total des frais était trop important et le taux pas assez élevé pour espérer avoir un gain conséquent. Le banquier me propose de réfléchir sur un taux révisable à 3,30% et capé+1, car il pense que les taux devraient rester bas en 2013. Alors, je vais y réfléchir…
- Fort heureusement, il me reste le T2 au taux de 4,75%. Sur cet appartement, il a réussi à faire baisser son taux à 3,67%.
J’avais 2 solutions :
- Baisser le montant de la mensualité
- Baisser la durée de l’emprunt
Le banquier a fait la simulation sur ces 2 possibilités et le résultat est sans appel :
- Sur la baisse de la mensualité, je gagne 15,00€ par mois soit un gain à l’échéance de l’emprunt de 2520,00€ (168 mois x 15,00€).
- Sur la baisse de la durée de l’emprunt, je gagne un peu plus de 5400,00€ soit 12 mensualités de 450,00€. sur cette somme, il faut que j’enlève les frais de dossier de 300,00€ et il reste un gain de 5100,00€.
D’après vous, j’ai choisi quelle option ?
Conseil : Demander à votre banquier de faire une simulation sur le montant de la mensualité, mais aussi sur la durée de l’emprunt.
Croyez-vous que les taux vont continuer à baisser ou à se maintenir ? Et pourquoi ?
Crédit photo:© F.Schmidt – Fotolia.com
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Bonjour,
Il faut savoir, que le banquier préférera toujours réduire la durée de façon à récupérer plus vite son capital.
D’ailleurs, c’est ce qui entre en compte dans la négoce, si elle est un peu serrée 😉
Très bon article
Nicolas
Bonjour Nicolas,
Oui le banquier est gagnant lui aussi !
Alexandre,
Si les 15 € que tu économiserais par mois tu les plaçais à 1 %/mois (= 12.7 %/an), à la fin des 168 mois ils vaudraient 6546 €. Dans la réponse 2, puisque tu gagnes un an si tu investissais les 450 €/mois à 1 %/mois pendant un an tu finirais avec 5764 €.
En fait la réponse à ta question est très personnelle, car elle dépend de tes opportunités alternatives – comme par exemple l’investissement en bourse. Plus tes opportunités alternatives sont intéressantes, plus il est intéressant d’opter pour l’option 1 (le temps c’est de l’argent qui se compose).
Lex
Salut Lex,
Je ne mélange pas les 2 investissements (bourse et immobilier).
La liquidité de mon compte courant dédié à mes apparts est directement placé sur un compte épargne.
De quel placement à 12,70% par an veux-tu parler ?
Le placement à 12.70 % annuel n’est qu’un exemple. Je voulais te montrer que la réponse à ta question « vaut-il mieux réduire les mensualités ou la durée de l’emprunt ? » dépend de tes opportunités alternatives.
Je viens de faire une petite simulation (simpliste mais assez illustrative je trouve). Le graphique suivant te permet de voir la relation entre les deux solutions (solution 1 = réduire les mensualités, solution 2 = réduire la durée) et le taux de rendement d’un placement alternatif. Comme tu peux le voir, au-delà d’environ 12 %/an, la solution 1 est meilleure que la solution 2 (l’axe vertical représente ce que tu économises avec la solution 1 moins ce que tu économises avec la solution 2 – donc si c’est positif la solution 1 est meilleure, si c’est négatif la solution 2 est meilleure) :
http://trading-systematique.com/wp-content/uploads/2013/01/Rplot.png
Dans ton calcul initial (5100 € versus 2520 €), sans le savoir tu supposais que ton placement alternatif rapporterait 0 % d’intérêt, donc que la solution 2 était préférable.
Est-ce que je suis clair ?
En fait dans les investissements, le temps c’est de l’argent. Donc si tu ne prends pas en compte cette valeur temps, ton résultat est biaisé (tu vas préférer la solution 2 alors que la solution 1 pourrait s’avérer plus intéressante).
Merci pour ce commentaire et cette étude 🙂
Au delà de 12% la solution 1 est la meilleure et ton graphique le montre parfaitement bien, mais je ne connais pas de placement qui rapporte plus de 12% par an pendant 14 ans.
Beau post, très bien ecrit, comme toujours sur ce blog. Je repartage cet article tout de suite ! merci pour ces informations fortes interessantes.